"Yo, a tu edad, ya tenía mi casa propia"

Foto: El Mercurio

¿Le falta esfuerzo a la actual generación? Según el IPV del Banco Central, un inmueble que en 2002 costaba unos $100 millones, hoy vale 170% más; y, en el mismo período, los ingresos reales de los hogares subieron apenas 57%.

En muchas conversaciones familiares, la mayoría de las veces aparece un tío o un progenitor con la típica frase: "yo, a tu edad, ya tenía mi casa propia". Así, queda en el aire una conclusión implícita, que nadie dice aunque todos entienden... ¿será que a esta generación le falta esfuerzo?

El Banco Central de Chile, sin proponérselo, acaba de arruinar esa teoría. Lo hizo con un indicador que casi nadie conoce fuera del mundo inmobiliario y financiero, el Índice de Precios de Vivienda (IPV). "Es un dato que el instituto emisor construye a partir de transacciones reales, no de expectativas ni de encuestas, y que mide cuánto ha cambiado el valor de casas y departamentos en términos reales; es decir, descontando la inflación. En plata simple, te dice si comprar una propiedad hoy cuesta objetivamente más esfuerzo que hace 20 años, o si es puro cuento lo de la generación falta de esfuerzo", explica Tracy Dunstan, gerente comercial de JetBrokers.io.

Entre 2002 y 2023, el IPV acumuló un alza de 170% en términos reales. Traducido: una propiedad que en 2002 costaba el equivalente a $100 millones hoy vale cerca de $269 millones. No significa que las casas hayan mejorado en un 170%, sino que comprar la misma casa vale 170% más caro.

Y en el mismo período, los ingresos reales de los hogares subieron apenas 57%. Las propiedades corrieron casi tres veces más rápido que los sueldos.

"El resultado es tan predecible como cruel; la carga financiera para pagar un dividendo pasó de representar el 25% del ingreso de un hogar en 2002 a un 39,1% hoy. No es que la generación actual gaste más en zapatillas y viajes. Es que la misma casa, objetivamente, exige un mordisco mucho más grande del sueldo", señala Dunstan.

Lo que empujó el IPV hacia arriba durante dos décadas no fue una explosión de vagancia intergeneracional; "fue la expansión del crédito hipotecario, que permitió a más gente competir por las mismas propiedades y, con eso, presionó los precios hacia arriba", sostuvo la ejecutiva.

Y añade que también lo fue la concentración del empleo en ciertas zonas de las ciudades, particularmente en las grandes áreas metropolitanas, que convirtió a un puñado de barrios en el único terreno de juego posible para millones de personas. Cuando todos quieren vivir cerca de donde está el trabajo y la oferta de suelo no se multiplica al mismo ritmo que la demanda, el precio hace lo único que sabe hacer... subir.

"Ninguno de estos tres factores tiene que ver con el carácter de quien hoy tiene 30 años y arrienda porque no le alcanza para comprar", asegura Dunstan.

¿Otro guión?

La industria inmobiliaria tiene una responsabilidad que todavía no asume del todo, la de dejar de vender el sueño de la casa propia con el mismo guion de 2002 a un comprador que vive, matemáticamente, en 2026.

¿Quién gana con ese relato?

Nadie diseñó este relato en una sala de reuniones con intención de perjudicar a nadie. Pero hay ganadores, afirma Dunstan: quien compró una propiedad antes de esta curva, solo pagando el dividendo, vio crecer su patrimonio 170% en términos reales. "Eso no es mérito, es cronología. Estar en el lugar correcto del calendario valió más que cualquier esfuerzo posterior", arguyó.

Y hay una asimetría que se repite generación tras generación, y es la asimetría de información y de tiempo. Quien ya tiene techo propio discute la vivienda desde la comodidad de un activo que se revaloriza solo. Quien todavía no dispone de ella, discute la vivienda desde el otro lado del mostrador, compitiendo por un bien cuya oferta no crece a la misma velocidad que su precio.

"Mientras seguimos debatiendo si el problema es de actitud, no estamos discutiendo lo único que efectivamente podría moverse: la oferta de suelo bien ubicado, el diseño de nuevos productos habitacionales pensados para un comprador que llega tarde a la fiesta, y el desarrollo real de un mercado de arriendos que hoy en Chile sigue tratándose como un plan B, cuando para buena parte de esta generación ya es, sencillamente, el plan", reflexiona la ejecutiva.

Y asegura que que "la diferencia está en dónde se pone el foco. No es razonable pedirle a alguien que se sienta fracasado por no repetir un logro que hoy exige —en la práctica— competir con casi tres décadas de ventaja de precio en contra. Pero sí es razonable pedirle que entienda las reglas del juego que le tocó, que se eduque en finanzas personales, que entienda cómo funciona realmente el crédito hipotecario antes de necesitarlo, y que compita con estrategia en un tablero que, hay que decirlo con todas sus letras, es más difícil que el de sus padres".

Pero difícil no es lo mismo que imposible, "y ahí es donde la industria inmobiliaria tiene una responsabilidad que todavía no asume del todo, la de dejar de vender el sueño de la casa propia con el mismo guion de 2002 a un comprador que vive, matemáticamente, en 2026", concluyó.

Fuente: El Mercurio, Análisis Comparativo.