Un economista aconseja hacerlo los primeros años del préstamo.
Los últimos datos informados por el Banco Central de Chile revelaron que la tasa de los créditos hipotecarios para la vivienda descendió a un 4,5% en el mes de octubre (en septiembre alcanzó a 4,81% ) dando a conocer una importante baja en lo que va del año.
De hecho, en la primera semana de noviembre esta cifra se ubicó en 4 41%, continuando con esta tendencia. Dado que hace un año la tasa superó el 5,2% hoy los intereses son menores y puede ser buena idea refinanciar un compromiso bancario adoptado previamente. Un ejemplo de eso lo muestra la tabla que acompaña esta nota y que calcula ahorros de hasta 2,5 millones de pesos al año para créditos de 10 mil UF.
Álvaro Acosta, director ejecutivo de la consultora financiera OpenBBK, indica que puede ser el momento para repactar si es que el ahorro al final es mayor que los costos que deben ser pagados para hacer el trámite.
Si tiene una tasa de 5,5% y lo refinancia al mismo plazo y monto, quedándole en 4,5% es una buena tasa, va que va a pagar menos intereses. Sin embargo, debe tener en cuenta el costo que ello le va a significar", enfatiza.
Lo que podría ahorrar con un préstamo de 3.000, 5,000 y 10,000 UF
¿Qué gastos van asociados?
"Los gastos operaciones involucran una serie de costos. Por ejemplo, la tasación, que no debiese costar más allá de 3 UF; estudios de títulos (para que otro banco haga el refinanciamiento respectivo) y que tiene un costo de 5 UF; el borrador de escritura, que debe tener un costo de 5 UF; los gastos notariales tienen un costo que va entre 3 o 4 UF; mientras que el Conservador de Bienes Raíces tiene un costo que varía en función del monto del crédito. Si es de 1.000 UF, no debiese pagar más de 13 UF. En definitiva, estos gastos varían del 1% hasta 1,5 % del monto del crédito, dependiendo de cada banco".
Si fuera un crédito nuevo, debería pagar un impuesto al crédito. Pero como se trata de un refinanciamiento, no se paga eso. "Si todos estos gastos me compensan, claramente es buena idea refinanciarlo. Si es que la rebaja de tasa va de 5,5% a 5,15%, seguramente el ahorro no va a ser tan considerable como para refinanciar", sostiene.
Factor CAE.
Independiente de la tasa de interés, lo más importante es evaluar el CAE (Carga Anual Equivalente), es decir lo que le cuesta el crédito al año: este indicador suma los costos de los seguros y gastos operacionales.
"A igual tasa, distintos bancos pueden tener diferentes dividendos. El CAE es súper importante. Se trata de un indicador que no en todas las entidades financieras se calcula de igual forma", precisa Acosta."Puede haber seguros más caros, gastos operacionales más altos en algún banco y eso hace que el dividendo sea más alto. Lo importante es que uno se fije en la tasa, pero como un índice referencial. Lo más importante es el monto del dividendo que va a pagar (CAE)", aclara.
Una mirada similar tiene Juan Pablo Pumarino, agente de Re/Max, quien indica que en el dividendo que se paga se consideran también los seguros. "Es importante la tasa, pero también es clave negociar los seguros. Incluso cualquier comprador puede contratar los seguros en otras instituciones que ofrezcan mejores condiciones".
¿Cuánto podría una persona ahorrar refinanciando?
"Si uno toma un crédito de 5.000 UF a 20 años, el dividendo a una tasa de 5,5% sería 39 UF (1.485.743 pesos). En cambio, si la tasa para los mismos 20 años y monto de préstamo a tasa de 4,5% sería 36,79 UF (1.401.551 pesos). De esta manera, con una baja de un 1%, el ahorro mensual sería de 2,2% UF (83.811 pesos)".
¿Cree que siga bajando aún más?
"Es difícil saber qué ocurrirá más adelante. No llegaremos a los valores que teníamos previos al 2021, pero que aún hay espacio para que bajen hasta llegar a 4%".
El momento.
El economista Santiago Truffa, académico de la Escuela de Negocios de la Universidad de Los Andes, sostiene que hay varias precisiones respecto a si conviene o no conviene refinanciar.
"Los créditos tienen una estructura. Hay un periodo de tiempo en el cual puede convenir hacerlo, no más allá de los primeros 8 o 10 años de un crédito. Ya pago los intereses y después sólo está amortizando".
Más allá de eso, Truffa cree que es conveniente hacerlo si todas las variables le dan la ventaja. "Si el año pasado sacó un crédito con una tasa de 5,79%, hoy podría ser conveniente refinanciar con estas tasas más bajas. Una forma práctica de saber si le conviene o no es a través de Refy. cl, que tiene una calculadora que le permite averiguarlo", asegura.
El link para consultar es https:// acortar.link/cu3Zqv
Fuente: Las Ultimas Noticias, Banyeliz Muñoz.
Opinión: (X) Francisco Klein BronfmanFrancisco Klein Bronfman. Gerente General at Grupo Inmobiliario VIVA (Chile / USA).
Bajan las tasas. Conviene refinanciar el crédito hipotecario?
Últimamente han estado bajando las tasas de créditos hipotecarios y si antes vimos tasas superiores a 5%, hoy ya podemos encontrarlas promediando el 4,5%.
Entonces, y como siempre que se ven bajas en tasas hipotecarias, uno debe preguntarse si conviene o no refinanciar.
Al refinanciar un crédito hipotecario, uno no solo puede bajar el dividendo mensual manteniendo la cantidad de años, sino que también podría, por el contrario, mantener el monto del dividendo y reducir la cantidad de años.
Para este análisis qué debemos tener en cuenta?
➡️ Etapa del crédito: Si el crédito actual está muy avanzado, es decir sobre los 8 a 10 años, podría no valer la pena, ya que los primeros años fueron pago casi sólo de intereses y en este punto lo que estás pagando es mayormente amortización del capital.
➡️ Cotizar monto mensual total del dividendo: Muchas veces vemos bajas de tasas que no impactan tanto en el dividendo final por que se le deben sumar otros costos como los seguros. Si la diferencia es muy menor, esperaría.
➡️ Estudiar y asesorarse sobre la evolución de las tasas a mediano plazo: Refinanciar usualmente no es barato, entonces no podemos hacerlo todos los meses. Recomiendo ver la tendencia de hacia donde van las tasas y si éstas bajarán, esperar un poco. Hoy, a mi parecer, aún queda margen para que bajen, por lo que esperaría.
➡️ Consultar con el banco actual del crédito: Muchos bancos tienen un refinanciamiento que alguna vez se llamó "express" el cuál, para los clientes que refinancian en el mismo banco, el trámite sale mucho más rápido y más barato ya que hay varios gastos operacionales que no se cobran. Pero ojo, más importante que ahorrarse unos pesos en el gasto operacional, es lograr menor tasa, por lo que no necesariamente es mejor quedarse en el mismo banco.
➡️ Cotizar, cotizar y cotizar: He visto tremendas dispersiones entre las tasas de distintos bancos e incluso entre tasas del mismo banco. Sugiero cotizar y negociar mejores condiciones. Hoy, el cliente sujeto a crédito es un "bien" escaso para los bancos. Cotiza y negocia.
Refinanciar es una muy buena alternativa, no solo para bajar el dividendo mensual sino que el monto total del crédito ya que si llevas el cálculo a 20 o 30 años, la diferencia es brutal.
Personalmente esperaría y refinanciaría si la diferencia de tasas entre la nueva y la actual del crédito es más de 0,5%.
Lo más importante, como siempre. Averigua, estudia, pregunta, cotiza y negocia.
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