Cuánto ingreso debe tener para comprar una vivienda de entre 4.000 y 5.000 UF.

La ampliación del subsidio a la tasa de los créditos hipotecarios y el Fogaes para viviendas de entre 4.000 y 6.000 UF atienden una de las principales barreras para comprar una propiedad. El subsidio reduce la tasa y, con ello, el dividendo mensual. Además, el Fogaes agrega el pie que permite financiar hasta el 90% del valor de la vivienda.

Pero el efecto más considerable con la caída de la tasa de interés, que se calcula será de un 4% a 3% promedio, es que las entidades financieras por el menor dividendo piden un ingreso más bajo para ser sujeto de crédito. Felipe García, director general de Tinsa Chile, hizo el ejercicio para una vivienda de 4.500 UF. En un crédito a 20 años y con una tasa cercana al 4%, calcula un dividendo de $1.081.461 y una renta demostrable del hogar de $4.325.844. Al aplicar una rebaja de un punto porcentual en la tasa, el dividendo cae a $970.000 y a $3.987.000 la renta exigida. A 30 años, el esfuerzo mensual baja aún más por la extensión del plazo. Para la misma vivienda de 4.500 UF, García calcula que en las condiciones actuales el dividendo ronda los $870.000, mientras que con el subsidio se reduce a $742.000. Eso reduce la renta familiar que se necesita acreditar hasta poco más de $3.100.000 mensuales.

García explica que los bancos consideran como referencia que el dividendo hipotecario no supere alrededor del 25% de los ingresos demostrables, aunque algunas instituciones pueden llegar al 30%. "Por cada $1.000 de dividendo se requieren $4.000 de ingresos", señala. Por lo tanto, una baja de $100.000 en el dividendo puede significar necesitar alrededor de $400.000 menos de renta para calificar.

Víctor Silva, académico de la Facultad de Administración y Economía de la Universidad de Santiago, pone una advertencia sobre el alcance de la medida. Ampliar el beneficio hasta las 6.000 UF hace que más propiedades puedan ingresar al programa, pero no significa necesariamente que más gente pueda comprarlas.

"El subsidio ataca una tercera barrera, pero no la elimine", explica. El banco seguirá mirando la capacidad de pago, los ingresos, las otras deudas y el dividendo que deberá asumir el hogar.

Silva agrega que el problema refleja una brecha histórica entre el precio de las propiedades y la capacidad de compra de los hogares. De hecho, sostiene que una de las principales dificultades actuales ya no es solamente conseguir un subsidio, sino obtener el financiamiento hipotecario necesario. Por eso, una familia puede contar con el pie, encontrar una vivienda dentro del rango y acceder al beneficio, pero si la renta del banco o sus ingresos mínimos reales no son suficientes.

En ese escenario también ayuda a explicar el crecimiento del complemento de renta, una herramienta que se utiliza en aumento sostenido desde 2021 y que existen bancas donde cerca del 70% de los hipotecarios se entregan con ingresos complementados. Puede hacerse con la pareja, familiares e incluso con otros parientes, dependiendo de las políticas de cada institución.

Para Silva, por eso el verdadero impacto del beneficio debe medirse más allá de la tasa: "La pregunta realmente importante es: ¿Cuánto bajó el ingreso necesario para que una familia pueda acceder a esa vivienda?". Si la renta del solicitante está por encima de los ingresos exigidos por el banco, la barrera de acceso seguirá existiendo pese al subsidio y Fogaes.

Fuente: Las Últimas Noticias (LUN). El artículo fue elaborado utilizando un informe econométrico y una simulación de datos proporcionada directamente por la consultora inmobiliaria internacional Tinsa Chile (por su firma global Tinsa by Accumin).